Mit Airbnb Geld verdienen: Regeln und Gebühren 2026

Das Wichtigste in Kürze

Sie vermieten eine Wohnung oder ein Zimmer für einzelne Nächte an Gäste und erhalten den Übernachtungspreis abzüglich der Airbnb-Gebühr. Ob das erlaubt ist, entscheiden Stadt, Vermieter oder Eigentümergemeinschaft. Ohne diese Klärung riskieren Sie hohe Strafen oder die Kündigung.

Bei der einheitlichen Servicegebühr zieht Airbnb meist 15,5 Prozent von Ihrer Auszahlung ab, im alten Modell waren es 3 Prozent.
Viele Städte begrenzen die Nächte, etwa auf 90 Tage im Jahr in Wien oder acht Wochen in München.
Verstöße sind teuer: in Wien bis zu 50.000 Euro, in München bis zu 500.000 Euro je Wohnung.
Ermäßigte Umsatzsteuer auf Beherbergung: 10 Prozent in Österreich, 7 Prozent in Deutschland, 3,8 Prozent Sondersatz in der Schweiz.
Lohnt sich vor allem mit Eigentum oder schriftlicher Zustimmung des Vermieters. Ohne Zustimmung droht die Kündigung der eigenen Wohnung.

So funktioniert es

Wer mit Airbnb Geld verdienen will, überlässt eine Wohnung, ein Zimmer oder ein Haus für einzelne Nächte an Gäste und kassiert dafür einen Übernachtungspreis. Airbnb ist die bekannteste Plattform für diese Kurzzeitvermietung. Sie legen ein Inserat mit Fotos, Beschreibung, Hausregeln und Preis an, Gäste buchen und bezahlen über die Plattform. Airbnb behält eine Servicegebühr ein und zahlt Ihnen den Rest aus.

Rechtlich ist das eines der heikelsten Nebeneinkommen. Drei Ebenen entscheiden, ob Sie überhaupt vermieten dürfen: die Regeln Ihrer Stadt oder Gemeinde, Ihr Mietvertrag oder die Eigentümergemeinschaft und das Steuerrecht. Erst wenn alle drei passen, lohnt sich der Blick auf die Einnahmen.

Die Gebühren bei Airbnb

Airbnb stellt alle Gastgeber von Unterkünften auf eine einheitliche Servicegebühr um, das aufgeteilte Modell läuft aus. Beim aufgeteilten Modell zahlen die meisten Gastgeber 3 Prozent, Gäste zusätzlich 14,1 bis 16,5 Prozent der Buchungszwischensumme. Bei der einheitlichen Gebühr zieht Airbnb alles von Ihrer Auszahlung ab: Die meisten Gastgeber zahlen 15,5 Prozent, die übrigen in der Regel 14 bis 16 Prozent. Nach der Umstellung können Sie nicht zurückwechseln, Buchungen von davor bleiben beim alten Modell. Welches Modell für Ihr Inserat gilt, sehen Sie in den Einstellungen Ihres Airbnb-Kontos.

Ihren tatsächlichen Satz sehen Sie laut Airbnb-Hilfe unter Menü und Einkünfte bei der jeweiligen Buchung, eine anfallende Mehrwertsteuer ist darin bereits enthalten.

Was Sie mit Airbnb realistisch verdienen

Was übrig bleibt, hängt von Auslastung, Preis, Gebühren, Reinigung und Ihren Fixkosten ab. Ein festes Einkommen lässt sich daraus nicht ableiten. Diese Faktoren bestimmen Ihr Ergebnis:

Erlaubte Nächte: In vielen Städten ist die Zahl der Nächte begrenzt, etwa auf 90 Tage im Jahr in Wien oder acht Wochen in München. Das deckelt die Einnahmen von vornherein.
Lage und Saison: Nachfrage und erzielbare Preise schwanken je nach Ort, Wochentag und Jahreszeit in der Regel stark.
Gebühr: 15,5 Prozent Gastgebergebühr statt früher 3 Prozent, dafür zahlt der Gast keine eigene Servicegebühr mehr.
Reinigung und Wäsche: Nach jedem Aufenthalt fällt Arbeit an. Machen Sie das nicht selbst, zahlen Sie dafür.
Abgaben und Steuern: Ortstaxe, Umsatzsteuer und Einkommensteuer schmälern das Ergebnis je nach Land und Umfang.

Rechenbeispiel mit der Airbnb-Gebühr

Beispiel mit angenommenen Werten, keine Prognose, gerechnet mit der Gastgebergebühr von 15,5 Prozent.

Sie vermieten Ihre Wohnung vier Nächte zu je 110 Euro und verlangen 50 Euro Reinigungsgebühr. Die Buchungszwischensumme beträgt 490 Euro.

Airbnb-Gastgebergebühr 15,5 Prozent: 75,95 Euro
Auszahlung an Sie: 414,05 Euro
Angenommene Kosten für externe Reinigung: 40,00 Euro
Angenommene Kosten für Wäsche und Verbrauchsmaterial: 20,00 Euro
Ergebnis vor Steuern, Abgaben und anteiligen Fixkosten: 354,05 Euro

Miete, Strom, Internet, Versicherung und Abnutzung der Einrichtung sind im Beispiel noch nicht abgezogen.

Die Regeln vor Ort zuerst prüfen

Bevor Sie inserieren, klären Sie, was in Ihrer Stadt erlaubt ist, denn hier drohen die höchsten Strafen.

EU-Verordnung 2024/1028

Seit dem 20. Mai 2026 gilt in allen EU-Mitgliedstaaten die Verordnung (EU) 2024/1028 über Daten zur Kurzzeitvermietung. Sie schafft keine allgemeine Registrierungspflicht. Eine Registrierungsnummer brauchen Sie nur, wo Ihr Land, Bundesland oder Ihre Gemeinde ein Registrierungsverfahren eingeführt hat. Dann gilt: Für jede Unterkunftseinheit brauchen Sie eine eigene Nummer, auch wenn Sie mehrere Zimmer in einer Wohnung vermieten, und die Nummer muss im Inserat stehen. Plattformen veröffentlichen dort nur Inserate mit gültiger Nummer und übermitteln Buchungsdaten an eine Zugangsstelle, in Deutschland seit 1. Juli 2026 die Bundesnetzagentur. Ob und wo es Registrierungsverfahren gibt, entscheiden in Deutschland Länder und Kommunen, in Österreich die Bundesländer. Wien plant als erstes Bundesland ein Register ab 1. Jänner 2027, der Landtag soll es im November 2026 beschließen. Die Schweiz ist kein EU-Mitglied, dort gilt die Verordnung nicht.

Beispiele lokaler Regeln

Ort	Kernregel	Ohne Genehmigung erlaubt
Wien	In Wohnzonen Kurzzeitvermietung grundsätzlich nur in Beherbergungsstätten, außerhalb seit 1. Juli 2024 Ausnahmebewilligung für mehr als 90 Tage	bis 90 Tage im Kalenderjahr, wenn Sie Ihren Wohnsitz nicht aufgeben und Ortstaxe abführen
Berlin	Zweckentfremdungsverbot, Registriernummer vom Bezirksamt Pflicht	Zimmer in der Hauptwohnung bis 49 Prozent der Wohnfläche
München	Zweckentfremdungssatzung, ausschließliche Nutzung als Ferienwohnung verboten	eigene Wohnung bis insgesamt acht Wochen im Jahr während Ihrer Abwesenheit
Luzern	Kurzzeitvermietungsreglement seit 1. Januar 2025, Registrierung bei der Stadt	höchstens 90 Nächte im Jahr, mehr nur mit Bewilligung

Wien: Für die Ausnahmebewilligung über 90 Tage hinaus gelten strenge Bedingungen. Die Wohnung darf nicht mit Wohnbaufördermitteln errichtet worden sein, der Großteil des Hauses muss Wohnungen bleiben, und höchstens 50 Prozent der Einheiten im Gebäude dürfen gewerblich kurzzeitvermietet werden. Alle Miteigentümer müssen schriftlich zustimmen. Die Bewilligung gilt höchstens fünf Jahre. Juristische Personen können die 90-Tage-Ausnahme nicht nutzen. Laut Merkblatt der Stadt kann schon das Anbieten ohne nötige Bewilligung bis zu 50.000 Euro kosten. Ob Ihre Wohnung in einer Wohnzone liegt, klärt die Baupolizei. Die Wiener Ortstaxe beträgt seit 1. Juli 2026 laut Stadt Wien 5 Prozent des Entgelts ohne Umsatzsteuer und Frühstück, ab 1. Juli 2027 sind es 8 Prozent. Sie zahlen sie bis zum 15. des Folgemonats und geben bis 15. Februar eine Jahreserklärung ab.

Graz: Eine eigene Tage-Grenze wie in Wien nennen die offiziellen Quellen der Stadt Graz nicht. Klären Sie Widmung und Baurecht für Ihre Wohnung bei der Stadt Graz, bevor Sie starten. Belegt ist die Nächtigungsabgabe: 2,50 Euro pro Person und Nacht, auch bei Privatunterkünften. Sie melden sich binnen zwei Wochen bei der Stadt Graz, Abteilung für Gemeindeabgaben, an, zahlen vierteljährlich und geben bis 31. März eine Jahreserklärung ab, auch wenn keine Nächtigungen stattfanden.

Berlin: Die Registriernummer beantragen Sie kostenlos beim Bezirksamt, sie ist an die Wohnung gebunden und nicht übertragbar. Eine Genehmigung kostet laut Senatsverwaltung 100 Euro für eine Hauptwohnung und 150 Euro für eine Nebenwohnung. Eine Nebenwohnung genehmigt das Bezirksamt in der Regel nur für höchstens 90 Tage im Jahr. Zusätzlich fällt in Berlin eine Übernachtungsteuer (City Tax) an. Der Satz beträgt laut Senatsverwaltung für Finanzen seit 1. Januar 2025 7,5 Prozent, seit 2026 melden Sie sie ausschließlich vierteljährlich und elektronisch an. Zuständig ist das Finanzamt Marzahn-Hellersdorf.

München: Verstöße gegen die Zweckentfremdungssatzung können bis zu 500.000 Euro je Wohnung kosten. Für Einzelfälle verweist die Stadt auf ihr Sonderteam Ferienwohnungen.

Mietwohnung und Eigentumswohnung

Auch wenn die Stadt es erlaubt, brauchen Sie oft die Zustimmung von Vermieter oder Miteigentümern.

Mietwohnung in Österreich: Bei Wohnungen im Mietrechtsgesetz brauchen Sie für die Untervermietung der ganzen Wohnung die Zustimmung des Vermieters oder eine entsprechende Klausel im Vertrag. Ohne sie darf der Vermieter kündigen. Ein Kündigungsgrund ist auch ein unverhältnismäßig hoher Untermietzins.

Mietwohnung in Deutschland: Der BGH hat 2014 entschieden, dass eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung die Vermietung an Touristen nicht abdeckt (VIII ZR 210/13). Fragen Sie also ausdrücklich nach der Vermietung an Feriengäste.

Mietwohnung in der Schweiz: Die Überlassung an Gäste ist Untermiete nach Art. 262 OR und braucht die Zustimmung des Vermieters. Er darf nur aus den gesetzlich genannten Gründen ablehnen.

Eigentumswohnung in Österreich: Ist die Wohnung als Wohnung gewidmet, darf sie laut OGH erst nach einer Widmungsänderung touristisch vermietet werden. Dafür ist in der Regel ein einstimmiger Beschluss aller Wohnungseigentümer nötig, die Hausverwaltung allein reicht nicht. Der OGH sieht wiederholte Vermietungen von zwei bis 30 Tagen jedenfalls als kurzfristig an.

Eigentumswohnung in Deutschland: Kurzzeitvermietung ist hier grundsätzlich zulässig, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt. Laut BGH kann die Eigentümergemeinschaft sie nachträglich nur mit Zustimmung aller Eigentümer verbieten (V ZR 112/18).

Was Sie brauchen

Sie brauchen rechtliche Klärung, Ausstattung und Organisation.

Klare Erlaubnis: Schriftliche Zustimmung von Vermieter oder Eigentümergemeinschaft, falls nötig, sowie Genehmigung oder Registrierungsnummer der Stadt.
Ausstattung: Möbel, Bettwäsche, Handtücher, Küchenausstattung und ein sauberes, gut fotografiertes Inserat. Das ist der Hauptgrund für das Startkapital.
Gästeverzeichnis: In Österreich tragen Sie Gäste spätestens 24 Stunden nach Ankunft ein, elektronisch ist möglich.
Abgabenkonto: Anmeldung für Ortstaxe oder Nächtigungsabgabe bei der Gemeinde, je nach Ort.
Aufzeichnungen: Buchungen, Auszahlungen, Gebühren und Kosten getrennt erfassen. Das brauchen Sie für Steuer und Abgaben.

Werkzeuge

Einige Werkzeuge nehmen Routinearbeit ab, die rechtliche Klärung ersetzen sie nicht.

Dynamische Preise: Dienste wie PriceLabs oder Wheelhouse passen den Nachtpreis laufend an Nachfrage und Markt an und verbinden sich mit Ihrem Kalender. Prüfen Sie vorab die Konditionen.
Reinigung koordinieren: Legen Sie fest, wer nach jedem Check-out reinigt, und planen Sie Puffer zwischen Buchungen ein.
Smart Lock: Ist ein elektronisches Schloss mit dem Inserat verbunden, erhält laut Airbnb jeder Gast einen eigenen vierstelligen Code, der nur von Check-in bis Check-out gilt.
Co-Gastgeber: Über die Co-Host-Funktion kann eine Vertrauensperson mithelfen. Mit Vollzugriff sieht sie Nachrichten, Kalender und Transaktionen, verantwortlich bleiben Sie. Einen Anteil der Auszahlung kann Airbnb direkt an sie überweisen.

Schritt für Schritt Airbnb-Vermieter werden

Lokale Regeln klären: Prüfen Sie auf der Website Ihrer Stadt, ob Kurzzeitvermietung erlaubt ist, wie viele Nächte gelten und ob eine Registrierung nötig ist.
Zustimmung einholen: Holen Sie die schriftliche Zustimmung von Vermieter oder Miteigentümern ein, bevor Sie Geld in die Ausstattung stecken.
Registrierung und Abgaben anmelden: Beantragen Sie, wo nötig, die Registrierungsnummer und melden Sie sich für Ortstaxe oder Nächtigungsabgabe an.
Steuerlich einordnen: Klären Sie, ob Ihre Einnahmen Vermietung oder Gewerbe sind und ob Sie Kleinunternehmer bleiben.
Kalkulieren: Rechnen Sie den Preis mit der Airbnb-Gebühr, Reinigung und Abgaben durch, auch bei schwacher Auslastung.
Wohnung vorbereiten: Richten Sie die Wohnung ein, machen Sie gute Fotos und legen Sie Hausregeln fest.
Inserat anlegen: Tragen Sie Registrierungsnummer, Preise und Hausregeln vollständig ein.
Abläufe testen: Starten Sie mit wenigen Buchungen und prüfen Sie Schlüsselübergabe, Reinigung und Kommunikation.
Laufend dokumentieren: Erfassen Sie Nächte, Einnahmen und Abgaben, damit Sie Grenzen wie die 90 Tage im Blick behalten.

Häufige Fehler

Die meisten Probleme entstehen durch unterschätzte Regeln.

Ohne Zustimmung untervermieten: Das kann zur Kündigung der eigenen Wohnung führen.
Lokale Grenzen ignorieren: Wer in Wien ohne Bewilligung über 90 Tage hinaus oder in München über acht Wochen vermietet, riskiert hohe Strafen.
Ortstaxe nicht abführen: Die Abgabe schulden Sie als Gastgeber gegenüber der Gemeinde, auch wenn der Gast sie wirtschaftlich trägt.
Eigentümergemeinschaft übergehen: In Österreich kann eine fehlende Widmungsänderung zu Streit mit den Nachbarn und vor Gericht führen.
Einnahmen nicht erklären: Plattformen melden Vermietungseinnahmen an die Finanzbehörden. Eine Meldung bedeutet nicht automatisch Steuerpflicht, aber das Finanzamt sieht Ihre Einnahmen.
Versicherung nicht klären: Laut Airbnb umfasst AirCover für Gastgeber einen Schutz bei Sachschäden bis 3 Millionen US-Dollar und eine Haftpflichtversicherung bis 1 Million US-Dollar, mit Ausnahmen. Ob Ihre eigene Haushalts- oder Gebäudeversicherung die Vermietung an Gäste abdeckt, klären Sie vorab mit Ihrem Versicherer.

Steuer und Anmeldung

Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung sind Einkommen, und Plattformen melden sie in der EU an die Finanzbehörden. Entscheidend ist, ob Sie nur Raum vermieten oder hotelähnliche Leistungen anbieten. Reine Vermietung zählt in Österreich und Deutschland in der Regel zur Vermietung und Verpachtung. Mit Zusatzleistungen wie Verpflegung, täglicher Reinigung oder Personal kann daraus ein Gewerbe werden. Bringt die Vermietung über Jahre nur Verluste, kann das Finanzamt Liebhaberei annehmen, mehr dazu im Ratgeber Verluste im Nebenerwerb und Liebhaberei. Bei der Umsatzsteuer gelten ermäßigte Sätze für Beherbergung, solange Sie nicht als Kleinunternehmer von der Umsatzsteuer befreit sind. Die Details für Österreich, Deutschland und die Schweiz finden Sie weiter unten in der Länder-Übersicht, allgemeine Grenzen in den Grundlagen zu Steuer und Gewerbe. Im Zweifel klären Sie Ihren Fall mit einer Steuerberatung.

Kurzzeitvermietung oder Dauervermietung im Vergleich

Kurzzeitvermietung bringt pro Nacht meist mehr als eine Dauermiete, kostet aber Zeit und ist stärker reguliert.

	Ganze Wohnung kurzzeitig	Zimmer in der eigenen Wohnung	Dauervermietung
Regulierung	am strengsten, oft Tage-Grenzen oder Genehmigung	oft lockerer, z. B. Berlin bis 49 Prozent der Fläche ohne Genehmigung	Mietrecht, keine Tage-Grenzen
Aufwand	hoch: Reinigung, Übergabe, Gäste	mittel, Sie sind vor Ort	gering nach dem Einzug
Plattformgebühr	15,5 Prozent bei Airbnb	15,5 Prozent bei Airbnb	keine, sofern ohne Plattform
Abgaben	Ortstaxe, Meldung der Gäste	Ortstaxe, Meldung der Gäste	keine Ortstaxe
Einnahmen	schwankend	schwankend	planbar

Andere Dinge vermieten

Auch Werkzeug, Kameras, Autos oder Wohnmobile lassen sich über Plattformen vermieten. Bei Wohnmobilen und Wohnwagen über PaulCamper ist das Fahrzeug während der Miete laut Anbieter bei privaten Vermietern über die Zusatzversicherung des Partners Allianz versichert, bei gewerblichen über deren eigene Mietversicherung. Bei Werkzeug oder Kamera klären Sie vorab mit Ihrer Versicherung, ob Schäden durch Mieter gedeckt sind, und halten Kaution und Zustand schriftlich fest.

Auch diese Einnahmen sind Einkommen. Die Vermietung von Verkehrsmitteln ist nach DAC7 eine eigene meldepflichtige Tätigkeit, die Ausnahme für weniger als 30 Verkäufe und höchstens 2.000 Euro gilt nur für den Verkauf von Waren. Eine Meldung bedeutet nicht automatisch Steuerpflicht. Mehr dazu unter DAC7-Meldung.

Wer Kapital lieber ohne laufende Gästebetreuung einsetzen möchte, findet im Ratgeber zu Crowdinvesting eine Alternative mit eigenen Risiken.

Für wen es sich lohnt

Kurzzeitvermietung lohnt sich vor allem mit Eigentum oder schriftlicher Zustimmung des Vermieters in einer Stadt, die sie erlaubt. Sie brauchen Zeit oder Geld für Reinigung und Gästebetreuung und die Bereitschaft, Abgaben und Steuern sauber abzuwickeln. Wer gelegentlich verreist und die eigene Wohnung in dieser Zeit vermietet, kann damit Kosten decken. Ein sicheres oder planbares Einkommen ist es nicht, und ohne Klärung der Regeln vor Ort sollten Sie nicht starten. Weitere Wege, Kapital einzusetzen, sammelt die Übersicht passives Einkommen.

Länder-Übersicht: Steuer und Anmeldung in Ihrem Land

Österreich

Einkommensteuer: Reine Zimmervermietung ohne Nebenleistungen gilt als Vermietung und Verpachtung. Bei mehr als zehn Fremdenbetten oder Zusatzleistungen wie Verpflegung und täglicher Reinigung sind es Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Neben dem Gehalt müssen Sie eine Veranlagung abgeben, wenn Ihre Nebeneinkünfte über 730 Euro im Jahr liegen.
Umsatzsteuer: Die Vermietung zu Wohnzwecken und die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen unterliegen dem ermäßigten Satz von 10 Prozent. Bis 55.000 Euro Umsatz im Jahr gilt die Kleinunternehmerregelung, dann verrechnen Sie keine Umsatzsteuer.
Gewerbe: Bloße Raumvermietung ohne Dienstleistungen ist kein Gewerbe. Mit Leistungen wie Wäsche, WLAN und Endreinigung, kurzen Aufenthalten und Online-Inseraten kann es Beherbergung im Gastgewerbe sein. Privatzimmer im eigenen Haushalt mit höchstens zehn Betten sind als häusliche Nebenbeschäftigung ausgenommen. Im Zweifel klärt das die Bezirksverwaltungsbehörde.
Abgaben und Meldung: Je nach Bundesland heben Sie Ortstaxe oder Nächtigungsabgabe von den Gästen ein und führen sie ab. Gäste tragen Sie spätestens 24 Stunden nach Ankunft ins Gästeverzeichnis ein.
Registrierung: Ob es eine Registrierungsnummer nach der EU-Verordnung 2024/1028 gibt, entscheidet jedes Bundesland, die zentrale digitale Zugangsstelle richtet das Wirtschaftsministerium ein. Wien plant als erstes Land ein Register ab 1. Jänner 2027, der Landtag soll das Gesetz im November 2026 beschließen. Bestehende Angebote haben laut Stadt Wien Zeit bis Ende März 2027, Verstöße kosten bis zu 50.000 Euro.

Stand Oktober 2026 für Österreich. Quellen: oesterreich.gv.at: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, oesterreich.gv.at: Einkünfte aus Gewerbebetrieb, oesterreich.gv.at: Zimmervermietung und Gewerberecht, oesterreich.gv.at: Fremdenverkehrsabgabe und Meldepflicht, USP: Steuersätze und Steuerbefreiungen der Umsatzsteuer, USP: Kleinunternehmen, RIS: § 41 EStG, Parlament: Anfragebeantwortung 3374/AB zur Kurzzeitvermietungs-Verordnung, news.at: Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietung in Wien ab 2027, Stadt Wien: Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietung

Deutschland

Einkommensteuer: Die Vermietung von Ferienwohnungen ist in der Regel Vermögensverwaltung, also Vermietung und Verpachtung. Gewerblich wird es laut IHK bei hotelähnlichen Leistungen, etwa Personal für Reinigung und Betreuung, Rezeption oder einer Feriendienst-Organisation. Neben dem Gehalt bleiben bis 410 Euro Nebeneinkünfte im Jahr ohne Steuererklärung.
Umsatzsteuer: Kurzfristige Beherbergung (in der Regel unter sechs Monaten) wird mit 7 Prozent besteuert, Nebenleistungen wie Frühstück oder Parkplatz mit 19 Prozent. Kleinunternehmer sind Sie, wenn der Umsatz im Vorjahr höchstens 25.000 Euro betrug und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht übersteigt.
Gewerbesteuer: Liegt ein Gewerbe vor, fällt Gewerbesteuer erst ab einem Gewerbeertrag über 24.500 Euro im Jahr an. Ob Sie ein Gewerbe anmelden müssen, klärt das Gewerbeamt oder Ihre IHK.
Registrierung: Die EU-Verordnung 2024/1028 setzt Deutschland im Digitale-Dienste-Gesetz um, die Bundesnetzagentur betreibt seit 1. Juli 2026 die zentrale Zugangsstelle. Eine Registrierungsnummer brauchen Sie nur, wo Land oder Kommune per Landesrecht ein Verfahren eingeführt haben, etwa in Berlin. Ob das für Ihren Ort gilt, erfahren Sie bei der Gemeinde oder in der Gebietsliste der Bundesnetzagentur.

Stand Oktober 2026 für Deutschland. Quellen: IHK Hannover: Merkblatt Beherbergungsgewerbe, § 19 UStG, § 46 EStG, IHK Niederbayern: Merkblatt Nebenerwerb 2026, Bundesnetzagentur: Kurzzeitvermietungs-Verordnung

Schweiz

Mietwohnung: Wer eine Mietwohnung über eine Plattform an Gäste überlässt, vermietet unter. Dafür brauchen Sie die Zustimmung des Vermieters nach Art. 262 OR. Er darf nur aus den dort genannten Gründen ablehnen, etwa bei missbräuchlichen Bedingungen oder wesentlichen Nachteilen.
Einkommensteuer: Mieteinnahmen geben Sie in der Steuererklärung an, die damit verbundenen Kosten können Sie abziehen. Steuersätze und Abzüge unterscheiden sich je nach Kanton.
MWST: MWST-pflichtig werden Sie erst ab einem Jahresumsatz von CHF 100.000. Für Beherbergung gilt laut ESTV ein Sondersatz von 3,8 Prozent. Er ist bis Ende 2027 befristet. National- und Ständerat haben im September 2026 einer Verlängerung bis Ende 2031 zugestimmt, die Schlussabstimmung stand laut Parlament danach noch aus.
Kurtaxe und Meldung: Viele Gemeinden erheben eine Kurtaxe oder Beherbergungsabgabe. Gäste mit Wohnsitz im Ausland müssen Sie bei der kantonalen Stelle melden, das Verfahren regelt jeder Kanton selbst.

Stand Oktober 2026 für Schweiz. Quellen: BWO: Erläuterungen zur Untervermietung über Plattformen (2018), Comparis: Untervermieten über Airbnb, Kanton Zürich: Selbständigkeit im Nebenerwerb, ch.ch: Mehrwertsteuer, WEKA: MWST in der Parahotellerie, ESTV: MWST-Steuersätze, ESTV: Sondersatz für Beherbergungsleistungen, Parlament: Ständerat zur Verlängerung des Sondersatzes (29.09.2026)

EreigniskarteIst Kurzzeitvermietung schon ein Gewerbe?Antwort lesen

Passt das zu Ihnen?

Gute Wahl, wenn Sie

eine Wohnung oder ein Zimmer zeitweise nicht selbst nutzen
Eigentum haben oder die schriftliche Zustimmung des Vermieters
zuverlässig Gäste betreuen und reinigen lassen können

Eher nichts, wenn Sie

in einer Stadt mit strengen Verboten wohnen und keine Genehmigung haben
eine Mietwohnung ohne Zustimmung untervermieten wollen
feste, planbare Einnahmen brauchen

Häufige Fragen

Wie viel Gebühr nimmt Airbnb von Gastgebern?

Airbnb stellt alle Gastgeber von Unterkünften auf eine einheitliche Servicegebühr um, die vollständig von der Auszahlung abgezogen wird. Die meisten Gastgeber zahlen dann 15,5 Prozent, die übrigen in der Regel 14 bis 16 Prozent. Im auslaufenden aufgeteilten Modell zahlten die meisten Gastgeber 3 Prozent und Gäste zusätzlich 14,1 bis 16,5 Prozent. Ihren tatsächlichen Satz sehen Sie bei jeder Buchung in Ihren Einkünften unter Airbnb-Servicegebühr.

Brauche ich ab 2026 eine Registrierungsnummer für Airbnb?

Die EU-Verordnung 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026, schafft aber keine allgemeine Registrierungspflicht. Eine Nummer brauchen Sie nur, wo Ihr Land, Bundesland oder Ihre Gemeinde ein Registrierungsverfahren eingeführt hat, in Deutschland etwa in Berlin. In Österreich plant Wien ein Register ab 1. Jänner 2027, der Beschluss im Landtag ist für November 2026 vorgesehen. Wo eine Nummer Pflicht ist, muss sie in jedem Inserat stehen, und zwar für jede Unterkunftseinheit eine eigene.

Darf ich meine Mietwohnung auf Airbnb vermieten?

In aller Regel nur mit Zustimmung des Vermieters. In Österreich ist die Untervermietung der ganzen Wohnung ohne Zustimmung ein Kündigungsgrund, in Deutschland deckt laut BGH eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung die Vermietung an Touristen nicht ab. Holen Sie die Zustimmung schriftlich ein.

Darf ich meine Eigentumswohnung in Österreich an Touristen vermieten?

Ist die Wohnung als Wohnung gewidmet, brauchen Sie laut OGH vorher eine Widmungsänderung. Dafür ist in der Regel die einstimmige Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer nötig, die Hausverwaltung allein reicht nicht. In Wien kommen die Regeln der Bauordnung dazu.

Wie viele Tage darf ich in Wien über Airbnb vermieten?

Bis zu 90 Tage im Kalenderjahr ohne Bewilligung, wenn Sie Ihren Wohnsitz nicht dauerhaft aufgeben und Ortstaxe abführen. Für mehr als 90 Tage brauchen Sie seit 1. Juli 2024 eine Ausnahmebewilligung, die höchstens fünf Jahre gilt und nur außerhalb von Wohnzonen möglich ist. In Wohnzonen ist Kurzzeitvermietung sonst nur in Beherbergungsstätten zulässig, Einzelfälle klärt die Baupolizei.

Ist Airbnb in Berlin erlaubt?

Ein Zimmer in Ihrer Hauptwohnung dürfen Sie ohne Genehmigung vermieten, wenn es höchstens 49 Prozent der Wohnfläche ausmacht. Sie brauchen aber eine Registriernummer vom Bezirksamt, die im Inserat stehen muss. Für mehr Fläche oder eine Nebenwohnung ist eine Genehmigung nötig.

Wie lange darf ich in München meine Wohnung als Ferienwohnung vermieten?

Die eigene Wohnung dürfen Sie in München während Urlaub oder anderer Abwesenheit insgesamt bis zu acht Wochen im Kalenderjahr an Feriengäste vermieten. Eine Wohnung ausschließlich als Ferienwohnung zu vermieten, ist verboten. Verstöße können bis 500.000 Euro je Wohnung kosten.

Welche Umsatzsteuer fällt auf Airbnb-Einnahmen an?

In Österreich gilt für die Beherbergung der ermäßigte Satz von 10 Prozent, in Deutschland für kurzfristige Beherbergung 7 Prozent. Als Kleinunternehmer verrechnen Sie keine Umsatzsteuer, solange Sie unter den Grenzen bleiben. Die Details stehen in der Länder-Übersicht oberhalb dieser Fragen.

Meldet Airbnb meine Einnahmen an das Finanzamt?

Ja, in der EU melden Plattformen Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien an die Finanzbehörden. In Deutschland enthält die Meldung bei Vermietungen auch Adresse und Grundbuchnummer der Unterkunft. Eine Meldung bedeutet nicht automatisch Steuerpflicht, aber das Finanzamt sieht Ihre Einnahmen.

Muss ich Ortstaxe oder City Tax selbst abführen?

Das hängt vom Ort ab. In Wien heben Sie als Unterkunftgeber die Ortstaxe ein, führen sie bis zum 15. des Folgemonats ab und geben bis 15. Februar eine Jahreserklärung ab. In Graz beträgt die Nächtigungsabgabe 2,50 Euro pro Person und Nacht, Sie melden sich binnen zwei Wochen bei der Stadt an.

Quellen

Mathias Galler

Gründer von Finanzbaron, lebt in Graz. Schreibt hier, wie man online Geld verdient und was dabei in Österreich, Deutschland und der Schweiz gilt.

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